សិក្សាពីវិធីសាស្រ្តបោកប្រាស់ និងដំណោះស្រាយសំខាន់ៗក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ

ដោយៈគង់ សូរិយា

ភ្នំពេញៈ ដោយសារវាជាវិស័យដែលមានប្រជាប្រិយភាព និងមានប្រាក់ច្រើន វិស័យអចលនទ្រព្យតែងតែមានហានិភ័យ ប៉ុន្តែយើងក៏បាននាំមកនូវដំណោះស្រាយផងដែរ។

តើបើសិនជាអ្នកជួបបញ្ហាខាងក្រោមនេះ គួរដោះស្រាយបញ្ហាយ៉ាងដូចម្តេច?
ប្លង់រឹងក្លែងក្លាយ
កាលពីដើមឆ្នាំ២០១៨កន្លងទៅ មានករណីឆបោកលក់ដី ដោយប្រើប្រាស់ប្លង់រឹងក្លែងក្លាយ នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ។​ ការឆបោកនេះបានធ្វើឡើងជាស៊ែរីហើយម្ចាស់ដីនីមួយៗ បានលក់ដីក្នុងតម្លៃក្រោមទីផ្សារទៅអោយម្ចាស់តែមួយ។

ករណីខាងលើនេះ អ្នកទិញបានពិនិត្យប្លង់ដី  និងផ្ទៀងផ្ទាត់អត្តសញ្ញា​ណម្ចាស់កម្មសិទ្ធិករ អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ និងសៀវភៅគ្រួសារឃើញមានភាពត្រឹមត្រូវទាំងអស់។ ប៉ុន្តែប៉ុន្មានខែក្រោយមក បន្ទាប់ពីដាក់ឯកសារផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីភូមិបាលខណ្ឌរកឃើញថាជាប្លង់ដីក្លែងក្លាយ។

ជាដំណោះស្រាយ
អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ គួរធ្វើការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្លង់ ជាមួយការិយាល័យសុរិយោដី ឬភូមិបាលសុ្រក/ ខណ្ឌអោយបានច្បាស់លាស់ ជាមុនសិនមុនសម្រេចចិត្តកក់លុយ។

ចុចទីនេះដើម្បី Subscribe Telegram Channel «Cambodia Financial Times» សម្រាប់ទទួលបានព័ត៌មានថ្មីៗ

ដីមានវិវាទ
អ្នកអាចក្លាយទៅជនរងគ្រោះដោយមិនដឹងខ្លួន ប្រសិនបើអ្នកទិញដីកំពុងមានវិវាទ ឬមានការហាមឃាត់តាមផ្លូវតុលាការ។ អ្នកប្រហែលជាមិនងាយដឹងទេថាដីមានជម្លោះ ឬអត់ប្រសិនបើអ្នកមិនរស់នៅតំបន់នោះ។

ដំណោះស្រាយ
ការនិយាយជាមួយអ្នកជិតខាងជាធម្មតា អាចជួយអ្នកក្នុងការប្រមូលរាល់ព័ត៌មានចាំបាច់។ អ្នកក៏គួរតែធ្វើការស្វែងរកជំនួយ ឬកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់​តាមរយៈក្រុមប្រឹក្សាឃុំ/សង្កាត់ ឬមន្រ្តីក្រសួងដែនដីដើម្បីដឹងថាដីនោះពិតជាមានសុវត្ថិភាព។

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ ឬមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍អាចជួយធ្វើការនេះ ជំនួសអ្នកបានប្រសិនបើអ្នកត្រូវការ ។

ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ
អ្នកប្រហែលធ្លាប់ឃើញដីទំនេរធំៗ ​ដាក់ប្រកាសលក់។ ការឆបោកនេះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងនរណាម្នាក់ ដែលតាំងខ្លួនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីណាមួយ។

ដំណោះស្រាយ
អ្នកត្រូវសាកសួរអ្នកជិតខាង និងប្រធានភូមិអំពីអចលនទ្រព្យ និងប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់ដីនោះ។ បន្ទាប់មកពិនិត្យថាតើអ្វីជាភាពខុសគ្នា រវាងព័ត៌មា​នដែលអ្នកទទួលបានពីមេភូមិ និងព័ត៌មានដែលអ្នកលក់បានអះអាង។  ការត្រួតពិនិត្យប្លង់កម្មសិទ្ធិគឺមានសារៈសំខាន់ ហើយប្រសិនបើម្ចាស់ដី មិនមានប្លង់កម្មសិទ្ធិ នោះគឺប្រាកដមានអ្វីមួយមិនប្រក្រតីជាមិនខាន។

ជារួមទៅជំនួយពីអាជ្ញាធរ ពាក់ព័ន្ធនឹងអាចបញ្ជាក់ថា នរណាជាម្ចាស់ពិតប្រាកដ។

ប្រយ័ត្នចំពោះប្រាក់កក់
អ្នកលក់ដីឡូតិ៍ខ្យល់ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ ឬអ្នកលក់ក្លែងតែងតែចង់បានប្រាក់កក់មុនបំផុត។ អ្នកទិញត្រូវបានស្នើរឲ្យកក់ប្រាក់ ដើម្បីទទួលបានអចលនទ្រព្យមុនគេ។ បន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់កក់ អ្នកលក់ក្លែងក្លាយបានគេចខ្លួនបាត់។

ដំណោះស្រាយ
អ្នកអាចជ្រើសយកជម្រើសនៃការផ្ញើប្រាក់កក់ តាមរយៈភាគីទីបីដែលអាចទុកចិត្តបាន ឬដាក់ក្នុងគណនីធនាគារអន្តរការី រង់ចាំរហូតដល់អ្វីគ្រប់យ៉ាងត្រូវបានដោះស្រាយ។  ធ្វើបែបនេះអាចការពារខ្លួនអ្នកពី​ការឆបោក។

អ្នកលក់ដីឡូតិ៍ខ្យល់
ពួកគេប្រើប្រាស់គម្រោងអ្នកដទៃ មកធ្វើទីផ្សារដោយប្រាប់ថា ជាដីរបស់ក្រុមហ៊ុន ឬគម្រោងរបស់ពួកគេ។  ពួកគេមិនមានក្រុមហ៊ុនច្បាស់លា​ស់តែមានក្រុមការងារច្រើន និងមានជាការិយាល័យបណ្តោះអាសន្ន។ អ្នកចាញ់បោកអ្នកលក់ដីឡូតិ៍ខ្យល់ អាចមកពីមិនបានធ្វើការស្វែងរយល់ស៊ីជម្រៅពីគម្រោង ពិសេសអ្នកធ្វើការនៅក្រៅប្រទេស (ដូចជាប្រទេសកូរ៉េជាដើម)។

ដំណោះស្រាយ
អ្នកទិញមិនត្រូវជឿដោយគ្រាន់តែឃើញ តាមរយ​ៈការផ្សព្វផ្សាយតាមហ្វេកប៊ុកនោះឡើយ។ អ្នកត្រូវដឹងពីប្រវត្តិក្រុមហ៊ុន និងភាពស្របច្បាប់របស់ក្រុមហ៊ុន​ និងកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យនោះ។

ករណីបើអ្នកមិនសូវយល់ដឹងពីទីផ្សារ អ្នកត្រូវស្វែងរកការប្រឹក្សាយោ​បល់ជាមួយភ្នាក់ងារ អចលនទ្រព្យ ឬអ្នកជំនាញមុននឹងសម្រេចចិត្តទិញ។

ការខូចខាតលាក់កំបាំង
មូលហេតុមួយដែលគេលក់ផ្ទះ ក្នុងតម្លៃទាបជាងទីផ្សារខ្លាំង គឺអាចដោយសារតែមានការខូចខាត ដែលអ្នកនឹងមិនអាចមើលឃើញ។ អ្នកលក់អាចប្រាប់ថា ប្រញាតប់លក់ក្នុងហេតុផលណាមួយ ហើយអ្នកទិញមិនអាចរកឃើញការខូចខាតទាំងនេះបានទេ ក្នុងពេលភ្លាមៗ ប៉ុន្តែនឹងដឹងនៅពេលទិញ និងចូលទៅស្នាក់នៅបានមួយរយៈពេល។

ដំណោះស្រាយ
ជាការណែនាំ អ្នកគួរនាំអ្នកជំនាញមកជាមួយ ដើម្បីឲ្យជួយពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធទឹក អគ្គិសនី និងភាពរឹងមាំនៃសំណង់នោះ មុនពេលអ្នកទិញលំនៅដ្ឋានណាមួយ។

តំបន់មានទឹកជំនន់
“គ្មានទឹកជំនន់” គឺជាចំណុចដ៏ពិសេសមួយ នៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់លក់។ អ្នកលក់នឹងធ្វើការផ្សព្វ ផ្សាយថាតំបន់នោះគឺគ្មា​នទឹកជំនន់ទេ បើទោះបីជាក្នុងតំបន់នោះ មានទឹកជំនន់ក៏ដោយ។ អ្នកទិញអាចនឹងមានបញ្ហានៅពេលដែលមានភ្លៀងធ្លាក់ច្រើននៅក្នុងតំបន់។

ដំណោះស្រាយ
អ្នកអាចត្រួតពិនិត្យមើលថា តើតំបន់នេះមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់ ដោយធ្វើការសាកសួរអ្នកក្នុងតំបន់​ ឬអ្នកជិតខាងនៅកន្លែងនោះ ថាតើតំបន់នោះពិតជាមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់។

ការបង់ប្រាក់មុនគម្រោង
អ្នកអភិវឌ្ឍក្លែងក្លាយបានផ្សព្វផ្សាយថា ពួកគេមានគម្រោងថ្មី​ និងចាប់បើកលក់មុនគម្រោង។   ពួកគេបើកឲ្យមានការទិញ និងបង់ប្រាក់ ឬកក់ប្រាក់មុនគម្រោង ហើយបន្ទាប់ពីប្រមូលបានប្រាក់ច្រើនល្មម ពួកគេស្រាប់តែគេចខ្លួនបាត់។

ដំណោះស្រាយ
ដើម្បីជៀសវាងរាល់បញ្ហាទាំងនេះ អ្នកអាចធ្វើការពិនិត្យឲ្យបានម៉ត់ចត់ លើប្រវត្តិរបស់គម្រោងពីមុនៗរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលទុកចិត្តបាន ជាធម្មតាបានបន្សល់ទុកកេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អ តាមរយៈគម្រោងកន្លងមក។ អ្នកអាចព្យាយាមរកមើលអត្ថបទព័ត៌មានល្អៗ ពីគេហទំព័រ ដែលអាចទុកចិត្តបាន​ ដែលផ្សព្វផ្សាយទាក់ទងនឹងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍នានា។

ប្រសិនបើជាក្រុមហ៊ុនស្របច្បាប់ ពួកគេមានអាជ្ញាប័ណ្ណក្រុមហ៊ុន អាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ អាជ្ញាប័ណ្ណបុរី ផែនការមេ និងប្លង់រឹងជាដើម។ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះ ច្បាស់លាស់ទេ នេះជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញ។

ប៉ុន្តែសូមចំណាំថា នេះមិនមែនមានន័យថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីគឺសុទ្ធតែជាអ្នកបោកប្រាស់ទាំងអស់នោះទេ។
ការឆបោករួមគ្នា

ការឆបោកបែបនេះ ត្រូវធ្វើឡើងដោយក្រុមហ៊ុនពីរ  ឬមនុស្សពីរនាក់ធ្វើការរួមគ្នា ដើម្បីបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យណាមួយ។ អ្នកទី១ទិញដីដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍។ ចំណែកអ្នកទី២បានប្រកាសថា នឹងមានគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍នៅក្បែរនោះ។

ប៉ុន្តែការអភិវឌ្ឍន៍នេះ ជាធម្មតាមិនបានបញ្ជាក់ ពីទីតាំងជាក់លាក់ណាមួយទេ។ បន្ទាប់មកអ្នកទី១ ចាប់ផ្តើមលក់ដីដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍនោះវិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ បន្ទាប់មកពួកគេទាំងពីរនាក់ បានចែកប្រាក់ចំណេ​ញគ្នា ហើយទីបំផុតទៅដីនៅក្នុងតំ​បន់នោះ មិនមានគម្រោងសាងសង់ ឬការអភិវឌ្ឍណាមួយឡើយ។

ដំណោះស្រាយ
អ្នកអាចមើលដឹងថាវាជាការឆបោក ឬអត់ដោយសារគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ ត្រូវទាមទារការឯកភាពពីក្រសួងពាក់ព័ន្ធជាច្រើន និងត្រូវអភិវឌ្ឍដោយក្រុមហ៊ុន ដែលមានបទពិសោធន៍ជោគជ័យ។ ជាធម្មតាជនបោកប្រាស់មិនមានការិយាល័យពិតប្រាកដឡើយ។ ដូចបានលើកឡើងខាងលើពួកគេចាំបាច់ ត្រូវតែមានបានអាជ្ញាប័ណ្ណក្រុមហ៊ុន អាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ ប្លង់រឹងមេ និងប្លង់មេរបស់គម្រោងអភិវឌ្ឍ និងអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់។
ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍនេះ មិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះ ច្បាស់លាស់ទេវាជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញនោះឡើយ៕

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here